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Investissement : pourquoi pas le viager ?

le viager un investissement rentable

Si le viager constitue un marché de niche, il n’en reste pas moins un placement financier intéressant. Décryptage de ce dispositif, trop souvent oublié, avec Hervé Lapous, spécialiste du viager.

Le moins que l’on puisse dire, c’est que le viager fait parler. Il reste pourtant un dispositif très encadré par la loi. La formule prévoit en effet que le vendeur puisse rester dans son logement tout en percevant une rente à vie, en contrepartie d’un prix de vente attractif -appelé le « bouquet »- versé par l’acquéreur en capital initial.

Dans le meilleur des cas, ce type de contrat permet à l’acquéreur de se constituer un patrimoine à moindre coût. Mais il prend aussi des risques puisque la durée de vie du vendeur est imprévisible. Sur ce point, la loi est claire : « Le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère alors que l’événement était prévisible et que la vente n’est pas valable », précise-t-on sur service-public.fr.

En tout état de cause, pour le vendeur, c’est l’assurance de bénéficier d’une situation financière confortable pour ses vieux jours. Selon les dernières statistiques, le viager représente 0,2% des ventes immobilières. Mais la tendance est à la hausse, notamment dans la Région Ile-de-France et en Côte d’Azur.

Certaines agences se sont même spécialisées dans ce créneau, dont celle de Hervé Lapous, professionnel du viager à Paris depuis 1975 et auteur du Vade-mecum du viager, paru aux éditions L’Harmattan. Il nous livre ses conseils pour vendre ou acheter avec ce système.

Touslesbudgets.com : Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter en viager ?

Hervé Lapous : Les avantages sont évidents si le vendeur vit moins que son espérance de vie, sur laquelle a été calculée la rente qui lui est versée. L’acquéreur paiera un prix moindre que celui du marché et peut ainsi financer son acquisition sans avoir à solliciter une banque.

Au contraire, si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l’acquéreur paiera le bien plus cher que le prix du marché. Les avantages et les inconvénients s’équilibrent ainsi au hasard, et c’est la condition sine qua non du viager. Pas d’aléa, pas de viager ! Et la Cour de cassation est très vigilante sur ce point.

TLB : Y a-t-il un âge minimum pour vendre en viager ?

H.L : La loi ne prévoit aucun âge légal, mais le bon sens oui ! Avant 60 ans, du fait de l’allongement de l’espérance de vie qui a eu pour conséquence d’effondrer les taux de rente, la vente en viager ne permettrait pas d’amortir le capital aliéné. Le bon âge est à 70 ans révolus, ce qui permet en outre de bénéficier de l’abattement fiscal de 70% sur le montant de la rente servie. Mais on peut trouver, au cas par cas, des contrats qui se justifient dès l’âge de 60 ans.

TLB : Comment est calculée la proportion bouquet/rente ?

H.L : En l’absence de toute disposition légale, l’usage est de calculer selon la situation financière des protagonistes. Pour ce qui concerne le vendeur, la nécessité de convenir d’un bouquet élevé sera la résultante du montant de son endettement personnel et des frais auxquels il a à faire face dans sa vie.

Il est possible d’opter, selon les cas, pour un bouquet inclus dans la fourchette de 15 à 30% du prix du marché. Mais il est parfaitement légal de se passer de bouquet, ce qui peut se concevoir pour un vendeur aisé, âgé de plus de 70 ans et qui préfèrera être imposé sur la proportion de 30% d’une rente plutôt que d’acquitter des impôts exorbitants sur le capital initial.

TLB : Dans quels cas une vente en viager peut-elle être annulée ?

H.L : Comme toute vente, les ventes en viager sont annulables en cas d’inexécution des engagements des parties. Cela peut-être le défaut d’entretien de l’habitation, le défaut d’assurance ou encore le non-paiement de la rente. Dans ce cas, le vendeur récupère le bien qu’il a vendu sans être obligatoirement tenu de restituer les rentes qu’il a reçues et qui peuvent être allouées au titre de dommages et intérêts.

TLB : Quel est le profil optimal de l’acquéreur en viager ?

H.L : C’est une personne dont l’âge se situe entre 30 et 50 ans, disposant de revenus réguliers et voulant parfaire son patrimoine ou encore gratifier ses enfants en payant en leur lieu et place des rentes destinées à financer des acquisitions qui leur profiteront.

TLB : Quels conseils donneriez-vous aux personnes désireuses de se lancer dans ce type d’achat ?

H.L : Quelques conditions indispensables doivent être réunies :

– pour l’acquéreur, être sûr de pouvoir disposer des sommes permettant d’acquitter les rentes en temps utile;

– pour le vendeur, s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur et de sa famille appelée à reprendre le service de la rente en cas de décès;

– examiner le marché pour ne pas se faire d’illusion sur la valeur du bien concerné;

– enfin, recourir aux services d’un professionnel de l’immobilier spécialisé dans le viager, susceptible de guider le vendeur comme l’acquéreur tout au long de la prospection et lors de la passation des actes. Ce professionnel spécialisé sera en mesure de gérer les difficultés pouvant être rencontrées dans l’exécution du contrat.

Propos recueillis par Barbara Brayner - Y.L.Photographies Fotolia.com.jpg

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